Immobilienmarktzyklen verstehen
Wann kaufen, wann halten? Die Phasen des Immobilienmarkts.
1Die vier Marktphasen
Der Immobilienmarkt durchläuft typischerweise Zyklen von 7–15 Jahren mit vier Phasen:
1. Erholung: Nach einem Abschwung steigen Mieten langsam, Leerstände sinken, Kaufpreise stagnieren. Beste Kaufgelegenheiten.
2. Expansion: Steigende Preise und Mieten, sinkende Renditen, zunehmende Bautätigkeit. Gute Zeit für Bestandsanleger.
3. Überhitzung: Spekulative Käufe, stark steigende Preise bei stagnierenden Mieten, hohe Bautätigkeit. Vorsicht bei Neukäufen.
4. Abschwung: Fallende Preise, steigende Leerstände, Kreditverknappung. Wer Cashflow hat, übersteht die Phase – wer spekuliert hat, verkauft mit Verlust.
2Zinszyklen und ihre Wirkung
Zinsen sind der größte Einflussfaktor auf Immobilienpreise. Niedrige Zinsen → höhere Kaufpreise (Käufer können mehr finanzieren), steigende Zinsen → Preisdruck (Finanzierung wird teurer, Nachfrage sinkt). Der Zinsanstieg 2022/23 von 1 % auf 4 % hat die Kaufpreise in vielen Märkten um 10–20 % korrigiert. Für Buy & Hold-Investoren sind Phasen steigender Zinsen oft gute Kaufgelegenheiten, da der Wettbewerb nachlässt und Verhandlungsspielraum entsteht.
3Antizyklisch investieren
Die besten Deals entstehen, wenn andere nicht kaufen wollen. Antizyklisches Investieren bedeutet: In der Erholungsphase kaufen, wenn die Stimmung noch negativ ist. In der Expansionsphase halten und optimieren. In der Überhitzungsphase nur kaufen, wenn der Cashflow stimmt (keine Spekulation). Im Abschwung Liquidität bereithalten und Chancen nutzen. Warren Buffetts Prinzip gilt auch für Immobilien: Sei gierig, wenn andere ängstlich sind.
Praxis-Tipp
Lassen Sie sich nicht von Markt-Euphorie oder Panik anstecken. Solange die Fundamentaldaten stimmen (Cashflow, Lage, Substanz), ist jeder Zeitpunkt ein guter Kaufzeitpunkt.
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