Mietrecht-Grundlagen für Vermieter

Ein guter Mietvertrag schützt beide Seiten. Empfehlenswert: Standardformulare von Haus & Grund oder dem IVD, ergänzt um individuelle Regelungen. Wichtige Klauseln: Staffelmiete (jährliche, feste Mieterhöhung) oder Indexmiete (gekoppelt an Verbraucherpreisindex), Schönheitsreparaturen (nur wirksam mit flexibler Fristenregelung), Kleinreparaturklausel (bis 100–120 € pro Reparatur, max. 8 % der Jahresmiete), Kaution (max. 3 Monatskaltmieten, auf separatem Konto).

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Begründung durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder 3 Vergleichswohnungen. Kappungsgrenze: Max. 20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten 15 %). Sperrfrist: Frühestens 12 Monate nach letzter Mieterhöhung, Wirkung ab dem übernächsten Monat. Modernisierungsmieterhöhung: 8 % der Modernisierungskosten p.a. auf die Miete umlegbar (§ 559 BGB). Indexmiete: Automatische Anpassung an den Verbraucherpreisindex – keine gesonderte Begründung nötig.

Als Vermieter können Sie nur aus berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB): Eigenbedarf (für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige), erhebliche Vertragsverletzung (Zahlungsverzug > 2 Monatsmieten, unerlaubte Untervermietung, nachhaltige Störung des Hausfriedens), wirtschaftliche Verwertung (nur wenn Weitervermietung unzumutbar). Kündigungsfristen: 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre). Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ab 2 Monatsmieten möglich.

Eine sorgfältige Mieterauswahl ist die beste Prävention. Fordern Sie an: Selbstauskunft mit Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, SCHUFA-Bonitätsauskunft (vom Mieter selbst eingeholt), Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter, Kopie des Personalausweises. Faustregel: Die Warmmiete sollte max. 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Achten Sie auf stabile Beschäftigungsverhältnisse und positive Referenzen.