Immobilienfinanzierung richtig strukturieren

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz garantiert bleibt. Kurze Bindung (5–10 Jahre) bietet niedrigere Zinsen, aber Prolongationsrisiko. Lange Bindung (15–20 Jahre) kostet etwas mehr, gibt aber Planungssicherheit. Bei Kapitalanlage-Immobilien empfehlen wir 15 Jahre Zinsbindung als guten Kompromiss. Nach 10 Jahren können Sie laut § 489 BGB jederzeit mit 6 Monaten Frist kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.

Die anfängliche Tilgung bestimmt die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Bei 2 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert die Entschuldung ca. 30 Jahre. Bei 3 % Tilgung nur noch ca. 23 Jahre. Sondertilgungsrechte (meist 5–10 % der Darlehenssumme p.a.) ermöglichen es, den Kredit schneller zurückzuführen, wenn Sie Liquidität übrig haben. Bei Kapitalanlage-Immobilien ist eine niedrige Tilgung (2 %) steuerlich oft günstiger, da die Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Der Loan-to-Value (LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis. Standard ist 80 % LTV, bei guter Bonität und Objektqualität auch 90–100 %. Höherer LTV steigert die Eigenkapitalrendite durch den Hebel, erhöht aber das Risiko bei Mietausfall oder Zinssteigerung. Faustregel: Die Kreditrate sollte maximal 60–70 % der Kaltmiete betragen, um Puffer für Leerstand und Reparaturen zu haben.

Vergleichen Sie immer mindestens 3 Angebote. Neben Hausbank und Direktbanken lohnt sich ein Finanzierungsvermittler, der Zugang zu über 400 Bankpartnern hat. Achten Sie nicht nur auf den Nominalzins, sondern den Effektivzins inklusive aller Nebenkosten. Kleinere Volks- und Raiffeisenbanken bieten besonders bei regionalen Objekten oft bessere Konditionen als Großbanken.