Steuervorteile bei Immobilien nutzen

Die AfA ist der wichtigste Steuervorteil für Immobilieninvestoren. Sie können den Gebäudeanteil (nicht das Grundstück!) jährlich abschreiben: 2 % p.a. für Gebäude ab Baujahr 1925 (= 50 Jahre Nutzungsdauer), 2,5 % p.a. für Gebäude vor 1925, 3 % p.a. für Neubauten ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Den Gebäudeanteil ermitteln Sie über die Kaufpreisaufteilung – nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe oder ein Gutachten. Ein hoher Gebäudeanteil (70–80 %) maximiert Ihre AfA.

Alle Aufwendungen rund um Vermietung und Verpachtung mindern Ihre Steuerlast: Darlehenszinsen (nicht Tilgung!), Fahrtkosten zu Besichtigungen und Eigentümerversammlungen, Renovierung und Instandhaltung (sofort absetzbar bis 4.000 € netto / 15 % des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren), Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Kontoführungsgebühren, Steuerberater (anteilig). In den ersten Jahren übersteigen die Werbungskosten oft die Mieteinnahmen, was zu steuerlichen Verlusten führt, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei (§ 23 EStG). Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Verkaufen Sie vorher, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an (persönlicher Einkommensteuersatz). Achtung: Bei mehr als 3 Objektverkäufen innerhalb von 5 Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) – dann entfallen alle steuerlichen Vorteile der Vermietung.

Ab ca. 3–5 Immobilien kann eine vermögensverwaltende GmbH steuerlich sinnvoll sein. Steuersatz auf Mieteinnahmen: Privat bis zu 45 % (+ Soli), GmbH ca. 15,8 % (KSt + GewSt). Nachteile: Keine private Spekulationsfrist, Ausschüttungen werden nochmals besteuert (Kapitalertragsteuer), Gründungs- und laufende Kosten (Buchhaltung, Jahresabschluss). Die GmbH lohnt sich besonders, wenn Sie Gewinne reinvestieren statt ausschütten. Lassen Sie sich individuell von einem Steuerberater mit Immobilienfokus beraten.