Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: Welche Nebenkosten beim Kauf anfallen, wie hoch sie sind und wie Sie sie optimieren.
1Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis beim Immobilienkauf anfallen. Sie betragen je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 9–15 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie meist nicht mit. Wer sie unterschätzt, hat eine Finanzierungslücke. Die vier großen Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision.
2Die einzelnen Posten
Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland (siehe Tabelle) — der größte Posten.
Notar: ca. 1,0–1,5 % für Beurkundung des Kaufvertrags und Abwicklung (gesetzlich geregelt).
Grundbuch: ca. 0,5 % für Eigentumsumschreibung und Eintragung der Grundschuld.
Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, meist 3,57 % inkl. USt für den Käufer (seit 2020 wird die Provision i. d. R. zwischen Käufer und Verkäufer geteilt).
3Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich deutlich. Richtwerte (Satz bitte tagesaktuell prüfen, da die Länder ihn ändern können):
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
4Rechenbeispiel
So summieren sich die Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 € (Beispiel NRW, mit Makler):
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € |
| Notar | 1,5 % | 4.500 € |
| Grundbuch | 0,5 % | 1.500 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 10.710 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | ≈ 12,1 % | 36.210 € |
| Gesamtkosten | — | 336.210 € |
5Kaufnebenkosten senken & steuerlich nutzen
Senken: ohne Makler kaufen (Direktkauf/Bauträger), bewegliches Inventar (Einbauküche, Möbel) separat ausweisen — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Steuerlich: Bei vermieteten Objekten sind Notar- und Grundbuchkosten, die auf die Finanzierung (Grundschuld) entfallen, sofort absetzbar; die übrigen Nebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden über die AfA mit abgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer selbst zählt zu den Anschaffungskosten.
Praxis-Tipp
Planen Sie die Kaufnebenkosten von Anfang an als Eigenkapital ein — sonst entsteht eine Finanzierungslücke. Bei einer 300.000-€-Wohnung sind das schnell über 35.000 €.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Prozent?
Insgesamt etwa 9–15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (ca. 1,0–1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und — falls beteiligt — Maklerprovision (oft 3,57 % inkl. USt für den Käufer).
Werden die Kaufnebenkosten von der Bank mitfinanziert?
In der Regel nicht. Banken erwarten, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine Mitfinanzierung ist möglich, aber teurer und nicht immer machbar.
Wo ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Am niedrigsten in Bayern mit 3,5 %. Am höchsten mit 6,5 % in Brandenburg, NRW, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die Sätze können sich ändern — vor dem Kauf den aktuellen Satz prüfen.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Vermietung teilweise: Kosten rund um die Grundschuld/Finanzierung sind sofort abziehbar, die übrigen Nebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben. Bei Eigennutzung sind sie nicht absetzbar.
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