Die erste Immobilie als Kapitalanlage

Für Ihre erste Kapitalanlage-Immobilie sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) als Eigenkapital mitbringen. Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (~2 %) und ggf. Maklerprovision (3,57–7,14 %). Darüber hinaus stärkt ein Eigenkapitalanteil von 20–30 % Ihre Verhandlungsposition und senkt die monatliche Kreditrate.

Definieren Sie zunächst Ihre Suchkriterien: Standort, Größe, Zustand, Budget. Analysieren Sie den lokalen Mietmarkt anhand von Mietspiegeln und Vergleichsmieten. Achten Sie auf Leerstandsquoten – in B- und C-Städten liegen die Renditen oft höher als in A-Städten, bei akzeptablem Risiko. Prüfen Sie den Bebauungsplan für mögliche Nachverdichtung und die Stadtentwicklungspläne für geplante Infrastrukturprojekte (Nahverkehr, Universitäten, Gewerbegebiete).

Vor dem Kauf sollten Sie folgende Unterlagen prüfen: Grundbuchauszug (Lasten, Rechte Dritter), Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen, Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Mietvertrag und Miethistorie. Lassen Sie bei älteren Objekten einen Bausachverständigen den Zustand prüfen – 300–500 € Gutachterkosten können Sie vor Überraschungen im fünfstelligen Bereich schützen.

Holen Sie Angebote von mindestens drei Banken ein und vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Sondertilgungsrecht, Tilgungssatz und Zinsbindungsdauer. Eine Zinsbindung von 15–20 Jahren gibt Planungssicherheit. Vereinbaren Sie mindestens 5 % Sondertilgung p.a. Die anfängliche Tilgung sollte bei mindestens 2 % liegen, besser 3 %, um innerhalb von 25–30 Jahren schuldenfrei zu sein.

Nach Einigung mit dem Verkäufer beauftragt in der Regel der Käufer den Notar. Der Kaufvertragsentwurf muss Ihnen mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Nach der Beurkundung erhalten Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Ihr Recht absichert. Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung. Informieren Sie die Hausverwaltung, schließen Sie eine Gebäudeversicherung ab und beginnen Sie zeitnah mit eventuellen Renovierungsarbeiten.