Cashflow-Immobilie finden: Rechnung mit Zahlen

Es gibt drei Stufen, und du solltest immer wissen, von welcher gerade die Rede ist. Verkäufer und Makler vermischen sie gern – weil die hübscheste Zahl die unehrlichste ist.

• Brutto-Cashflow: Kaltmiete minus Annuität (Zins + Tilgung). Ignoriert Nebenkosten und Rücklagen. Hübsch, aber für eine Entscheidung wertlos.

• Netto-Cashflow vor Steuer: Kaltmiete minus Annuität minus nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko). Das ist die ehrliche Betriebssicht – die Zahl, die dein Konto am Monatsende tatsächlich sieht.

• Netto-Cashflow nach Steuer: zusätzlich bereinigt um die Einkommensteuerwirkung aus AfA und absetzbaren Zinsen. Bei Anlegern mit hohem Grenzsteuersatz hilft das – aber meist weniger, als Verkäufer suggerieren (dazu unten die konkrete Rechnung).

Eine Immobilie „trägt sich selbst“, wenn der Netto-Cashflow vor Steuer mindestens null ist. Alles darüber ist echter Überschuss, alles darunter ist Zuschussgeschäft. Letzteres kann bei reinem Wertzuwachs-Fokus sinnvoll sein – aber dann ist es eine bewusste Entscheidung und kein Versehen.

1. Bruttomietrendite – nur als Grobfilter

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Eine 300.000-Euro-Wohnung mit 1.000 Euro Kaltmiete bringt 12.000 ÷ 300.000 = 4,0 %. Diese Zahl taugt nur, um in Sekunden auszusortieren. Grobe Orientierung beim aktuellen Zinsniveau: Unter etwa 4,5 % Bruttomietrendite wird positiver Cashflow ohne sehr hohen Eigenkapitaleinsatz schwierig, ab rund 5,5 % wird es realistischer. In B- und C-Lagen sind 6 bis 7 % möglich.

2. Nettomietrendite – näher an der Wahrheit

Hier ziehst du Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab. Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei rund 9 bis 12 % (Grunderwerbsteuer 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in NRW oder Brandenburg, Notar und Grundbuch ca. 1,5 bis 2 %, Makler bei geteilter Courtage oft 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer). Aus einem Kaufpreis von 300.000 Euro werden so schnell 333.000 Euro Gesamtinvestition – und genau diese 33.000 Euro vergisst der typische Anfängerrechner.

3. Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und das schnellste Bauchgefühl-Maß. Faktor 25 bedeutet 4,0 % Bruttorendite, Faktor 22 rund 4,5 %, Faktor 18 rund 5,6 %. Für Cashflow-Objekte solltest du tendenziell unter Faktor 22 suchen; in Top-Lagen wie München liegt der Faktor oft bei 30 bis 35 – dort gibt es praktisch keinen positiven Cashflow, sondern nur eine Wette auf Wertsteigerung.

4. Der DSCR – und der Denkfehler, der dahintersteckt

Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) kommt aus dem professionellen Immobiliengeschäft: Nettomieteinnahmen nach Bewirtschaftung ÷ Kapitaldienst. Entscheidend ist, was du als Kapitaldienst ansetzt – und hier liegt ein Missverständnis, das in fast jedem Privatanleger-Ratgeber steckt:

• DSCR auf die Zinslast (Zinsdeckungsgrad): Deckt die Miete die Zinsen der Bank? Das interessiert vor allem den Kreditgeber. Hier reichen schon Werte deutlich über 1,0.

• DSCR auf die volle Annuität (Zins + Tilgung): Deckt die Miete deinen kompletten Kreditdienst? Erst ein DSCR von 1,0 auf die Annuität bedeutet, dass sich das Objekt aus Liquiditätssicht selbst trägt.

Warum das wichtig ist, siehst du gleich an den Beispielen: Eine Wohnung kann einen komfortablen Zinsdeckungsgrad von 1,3 haben – und trotzdem jeden Monat Geld kosten, weil die Tilgung obendrauf kommt. Wenn du nur eine Zahl im Kopf behalten willst, dann den DSCR auf die volle Annuität. Werte ab 1,1 geben dir zusätzlich Puffer für Leerstand und steigende Anschlusszinsen.

Nehmen wir eine realistische 3-Zimmer-Eigentumswohnung, 70 m², in einer soliden mittelgroßen Stadt (B-Lage). Wir rechnen einmal komplett durch – genau diese Posten musst du immer ansetzen.

Jetzt die Finanzierung. Annahme: 20.000 Euro Eigenkapital fließen in die Nebenkosten, finanziert werden 256.250 Euro (Kaufpreis plus die restlichen 6.250 Euro Nebenkosten). Zinssatz 3,8 %, anfängliche Tilgung 2,0 % – ein realistisches Szenario im aktuellen Markt.

Das ist das typische Ergebnis bei 4 % Bruttorendite und 2 % Tilgung: Die Wohnung kostet dich 521 Euro im Monat. Sie trägt sich klar nicht selbst. Der DSCR auf die Annuität liegt bei nur 0,58, auf die reine Zinslast bei 0,89 – sogar die Zinsen sind aus der Miete allein nicht voll gedeckt.

Und das, obwohl rund 427 Euro der Annuität reine Tilgung sind – also in dein eigenes Vermögen fließen. Auf Vermögensebene baust du auf, im monatlichen Geldbeutel zahlst du drauf. Diese Trennung ist der wichtigste Reflex eines erfahrenen Anlegers (zur 10-Jahres-Sicht weiter unten).

Was den Hebel umlegt: dieselbe Wohnung in einer C-Lage

Jetzt dasselbe Objekt, aber gekauft für 175.000 Euro bei identischer Miete (Faktor 17,5, Bruttorendite 5,7 %). Finanzierungssumme nach 20.000 Euro Eigenkapital rund 173.400 Euro, gleiche Konditionen.

Schon viel näher an der Null – allein der niedrigere Kaufpreisfaktor (17,5 statt 25) hat den monatlichen Zuschuss von 521 auf 120 Euro gedrückt. Der DSCR auf die Zinslast liegt hier bei komfortablen 1,31, der DSCR auf die volle Annuität aber erst bei 0,86. Genau deshalb fühlt sich das Objekt „fast selbsttragend“ an, ist es vor Steuer aber noch nicht ganz.

Wo liegt die echte Nulllinie? Bei diesen Konditionen wird der Netto-Cashflow vor Steuer erst um Faktor 15 herum positiv (dann liegt der DSCR auf die Annuität bei rund 1,0). Das ist die wichtigste Korrektur an einer verbreiteten Faustregel: „Unter Faktor 18 trägt sich das schon“ stimmt vor Steuer in der Regel nicht. Es stimmt erst, wenn du die Steuerwirkung einrechnest – und auch das nur bei hohem Grenzsteuersatz.

Was die Steuer wirklich bringt (und was nicht)

Bleiben wir beim 175.000-Euro-Objekt und einem Anleger mit 42 % Grenzsteuersatz. Absetzbar sind die AfA, der Zinsanteil (nicht die Tilgung!) und die nicht umlagefähigen Kosten. Wichtig: Die AfA von 2 % gilt nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden. Bei einem realistischen Gebäudeanteil von 75 % sind das 2.625 Euro statt der oft fälschlich genannten 3.500 Euro.

• AfA (2 % auf 131.250 € Gebäudeanteil): 2.625 €/Jahr

• Zinsanteil Jahr 1: ca. 6.590 €/Jahr

• nicht umlagefähige Kosten: ca. 1.380 €/Jahr

• Werbungskosten gesamt: ca. 10.595 € gegenüber 10.000 € Mieteinnahmen

Daraus ergibt sich ein steuerlicher Verlust von rund 595 Euro, die Steuerersparnis bei 42 % liegt also bei etwa 250 Euro im Jahr – gut 21 Euro im Monat. Der Netto-Cashflow verbessert sich damit von −120 auf rund −99 Euro. Spürbar, aber das Objekt rutscht nicht in den klar positiven Bereich. Wer dir verspricht, die AfA mache aus jedem Minus-Cashflow ein Plus, rechnet entweder mit der falschen AfA-Basis oder mit einer noch günstigeren Wohnung. Die Steuer ist Feinjustierung, kein Rettungsanker.

Der zweite Hebel: 1,5 % statt 2 % Tilgung

Senkst du im ersten Beispiel (250.000 €) die Tilgung auf 1,5 %, sinkt die Annuität von 1.239 auf 1.132 Euro – der monatliche Zuschuss schrumpft um 107 Euro. Tilgung ist kein Verlust, sondern Sparen. Über den Cashflow entscheidest du also auch über die Frage: schnell entschulden oder Liquidität schonen? Beides ist legitim, aber du musst es bewusst steuern – und einkalkulieren, dass eine niedrigere Tilgung die Restschuld zur Anschlussfinanzierung größer lässt.

Der 10-Jahres-Vermögensblick: warum −521 Euro nicht das Ende der Geschichte sind

Reine Cashflow-Betrachtung unterschlägt, was unter der Oberfläche passiert. Rechnen wir das B-Lage-Objekt (250.000 €) über zehn Jahre durch, bei 1,5 % jährlichem Wertzuwachs – eine bewusst vorsichtige Annahme:

Du zahlst über zehn Jahre rund 82.400 Euro ein und stehst mit gut 102.000 Euro mehr Eigenkapital da – vor Steuer und vor Verkaufskosten, aber als Größenordnung aussagekräftig. Das ist die ehrliche Verteidigung eines moderat negativen Cashflows. Die Grenze ist deine Liquidität: 521 Euro im Monat musst du zehn Jahre lang sicher aufbringen können, auch bei Leerstand oder einer Sonderumlage. Genau deshalb ist und bleibt der Netto-Cashflow vor Steuer die Kennzahl, an der du dich beim Kauf orientierst – nicht der schöne Vermögensblick danach.

Du musst nicht jede Anzeige durchrechnen. Mit drei Filtern siebst du 90 % aus, bevor du Zeit investierst:

• Kaufpreisfaktor unter 22 (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete). Steht die Miete nicht im Exposé, nimm 11 bis 13 €/m² als Annahme für die Region – bei einfachen Lagen eher weniger.

• Realistische Ist-Miete, kein Wunschdenken. Vorsicht bei „Mietpotenzial nach Sanierung“ und bei möblierten Premium-Mieten – rechne immer mit der heute dauerhaft erzielbaren Kaltmiete.

• Keine versteckte Sanierungsbombe. Baujahr vor 1978 ohne energetische Modernisierung, hohe Heizkosten, anstehende Fassaden- oder Dacharbeiten laut Protokoll der Eigentümerversammlung – das frisst die Rücklage und kann eine Sonderumlage von mehreren Tausend Euro bedeuten. Lass dir Protokolle und Höhe der Instandhaltungsrücklage vor dem Notartermin zeigen.

Diese Faktoren – Rendite, Finanzierbarkeit, Risiko, Lage und Energie – greifen ineinander. Eine 7-%-Wohnung in einer schrumpfenden Region mit Ölheizung kann unterm Strich riskanter sein als eine 5-%-Wohnung in einer wachsenden Stadt. Genau diese fünf Dimensionen auf einen Score zu verdichten, ist die Idee hinter dem kostenlosen ImmoScorer: Du gibst Kaufpreis, Miete und Eckdaten ein und siehst in Sekunden, ob ein Objekt das Zeug zur Cashflow-Immobilie hat – prüfe dein nächstes Exposé jetzt kostenlos, bevor du eine Besichtigung buchst.

• Kaufnebenkosten vergessen. Rund 10 % auf den Kaufpreis fehlen sonst in jeder Rendite. Sie sind nicht abschreibbar (außer der anteilige Notar-/Grundbuchteil, der dem Gebäude zugeordnet wird) und meist Eigenkapital.

• Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten verwechseln. Heizung, Wasser, Müll trägt der Mieter. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und dein Mietausfallrisiko trägst du – und nur die gehören in den Cashflow.

• Mit dem Bestzins und mit Tilgung als Kosten gleichzeitig kalkulieren. Rechne 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte Zinsaufschlag ein und teste, ob das Objekt auch bei einer Anschlussfinanzierung zu 5 % noch trägt. Wer nur beim heutigen Zins rechnet, baut auf Sand.

Cashflow-Immobilien finden ist keine Glückssache, sondern eine Frage des Kaufpreisfaktors und einer ehrlichen Vollkostenrechnung. Die Bruttomietrendite ist nur der Türsteher; entscheiden tun Nettorechnung, der DSCR auf die volle Annuität und die nicht umlagefähigen Kosten. Als Faustregel beim aktuellen Zinsniveau gilt: Unter Faktor 22 wird es überhaupt interessant, und erst um Faktor 15 herum trägt sich ein Objekt vor Steuer aus eigener Kraft – bei hohem Grenzsteuersatz und etwas Eigenkapital rückt diese Schwelle Richtung Faktor 17 bis 18. Den Rest macht Disziplin beim Durchrechnen – und das konsequente Aussortieren der 90 %, die nur nach Schnäppchen aussehen.