Rendite richtig berechnen
Brutto, Netto, Eigenkapitalrendite – welche Kennzahl wann relevant ist, mit Formeln und durchgerechnetem Beispiel.
1Warum die Rendite über Gewinn oder Verlust entscheidet
Die Rendite ist die wichtigste Kennzahl bei jeder Kapitalanlage-Immobilie – sie sagt Ihnen, wie viel Ihr eingesetztes Geld tatsächlich erwirtschaftet. Doch "die" Rendite gibt es nicht: Je nachdem, welche Kosten Sie einrechnen, ergeben sich sehr unterschiedliche Werte. Wer nur auf die Bruttorendite im Exposé schaut, überschätzt die Wirtschaftlichkeit fast immer deutlich.
In diesem Artikel lernen Sie die drei entscheidenden Renditekennzahlen kennen – Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite – inklusive Formeln, Richtwerten und einer vollständig durchgerechneten Beispielimmobilie.
2Bruttorendite: der schnelle Filter
Die Bruttorendite ist der schnellste Indikator, um Objekte vorzusortieren:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Sie eignet sich, um aus vielen Inseraten die interessanten herauszufiltern, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Bewirtschaftungskosten – die reale Rendite liegt also immer darunter. Als grobe Orientierung gilt: Liegt die Bruttorendite unter 4 %, muss das Objekt außergewöhnliche Lagequalität oder klares Wertsteigerungspotenzial bieten, damit sich die Investition trägt.
3Nettorendite: die ehrliche Kennzahl
Die Nettorendite bezieht alle Kosten ein und ist damit die belastbarere Größe:
Nettorendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen vor allem: nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und ein Mietausfallwagnis (üblich 2–4 % der Kaltmiete). Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) liegen je nach Bundesland bei rund 9–15 % des Kaufpreises. In der Praxis liegt die Nettorendite typischerweise 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
4Eigenkapitalrendite: der Hebeleffekt der Finanzierung
Die Eigenkapitalrendite zeigt, was Ihr tatsächlich eingesetztes Geld erwirtschaftet – und damit den Hebeleffekt (Leverage) der Bank-Finanzierung:
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag nach Kapitaldienst ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Weil ein großer Teil des Kaufpreises über das Darlehen finanziert wird, kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Objektrendite liegen – bei moderatem Eigenkapital und solider Mietrendite sind zweistellige Werte möglich. Achtung: Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder fallen die Mieten, kann die Eigenkapitalrendite schnell negativ werden. Kalkulieren Sie deshalb immer auch ein Szenario mit höheren Zinsen.
5Kaufpreisfaktor & Mietmultiplikator
Der Kaufpreisfaktor verdichtet die Bewertung auf eine einzige Zahl:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht – und ist der Kehrwert der Bruttorendite. Je niedriger der Faktor, desto schneller hat sich der Kaufpreis über die Mieten amortisiert. Die folgenden Orientierungswerte helfen bei der Einordnung (Stand 2026):
| Lage | Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Einordnung |
|---|---|---|---|
| A-Städte (München, Hamburg, Frankfurt) | 28–35 | 3–4 % | teuer, auf Wertsteigerung gesetzt |
| B-Städte (Leipzig, Dresden, Nürnberg) | 22–28 | 4–5 % | marktüblich |
| C-Städte & ländlicher Raum | 15–22 | 5–8 % | günstig, höheres Risiko |
6Rechenbeispiel: Eigentumswohnung Schritt für Schritt
So sieht eine realistische Rechnung für eine vermietete 70-m²-Eigentumswohnung aus. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich hier zusammen aus Verwaltung (360 €), Instandhaltungsrücklage (rund 670 €), Mietausfallwagnis (3 %, rund 310 €) und nicht umlagefähigem Hausgeld (rund 480 €).
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 30.000 € |
| Gesamtinvestition | 280.000 € |
| Jahreskaltmiete (850 € × 12) | 10.200 € |
| Bruttorendite (10.200 ÷ 250.000) | 4,08 % |
| − Bewirtschaftungskosten / Jahr | 1.820 € |
| Jahresreinertrag | 8.380 € |
| Nettorendite (8.380 ÷ 280.000) | 2,99 % |
| Kaufpreisfaktor (250.000 ÷ 10.200) | 24,5 |
Praxis-Tipp
Berechnen Sie für jedes Objekt immer alle drei Renditekennzahlen. Die Bruttorendite filtert, die Nettorendite bewertet die echte Wirtschaftlichkeit und die Eigenkapitalrendite zeigt den wahren Vermögensaufbau. ImmoScorer übernimmt diese Rechnung automatisch – inklusive Kaufnebenkosten je Bundesland.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttorendite bei einer Immobilie?
Als Faustregel gilt: ab etwa 4–5 % Bruttorendite wird eine vermietete Wohnung in einer soliden Lage interessant. In gefragten A-Städten sind 3–4 % marktüblich (hier zählt vor allem die Wertsteigerung), in B- und C-Lagen sind 5–8 % möglich, allerdings mit höherem Vermietungsrisiko. Entscheidend ist immer das Verhältnis von Rendite zu Lage und Zustand.
Brutto- oder Nettorendite – welche zählt wirklich?
Die Bruttorendite eignet sich nur zum schnellen Vorfiltern. Für die echte Kaufentscheidung zählt die Nettorendite, weil sie Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten einrechnet. Sie liegt meist 1,5–2,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag nach Kapitaldienst ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100. Sie misst die Verzinsung Ihres tatsächlich eingesetzten Geldes. Durch den Finanzierungshebel kann sie deutlich über der Objektrendite liegen – steigt aber auch das Risiko bei höheren Zinsen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist noch akzeptabel?
Ein Kaufpreisfaktor unter 22 gilt als günstig, 22–28 als marktüblich und über 28 als teuer. In Top-Lagen werden teils Faktoren über 30 bezahlt – das rechnet sich nur mit überdurchschnittlicher Wertsteigerung.
Lohnt sich eine Immobilie mit negativem Cashflow?
Das kann sinnvoll sein, wenn eine hohe Wertsteigerung erwartet wird oder steuerliche Effekte (AfA, Zinsabzug) den Fehlbetrag ausgleichen. Ein dauerhaft negativer Cashflow ohne diese Perspektive ist jedoch ein Warnsignal – Sie zahlen dann jeden Monat aus eigener Tasche dazu.
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