Cashflow-Analyse im Detail
Monatlichen Überschuss berechnen und Liquiditätsengpässe vermeiden.
1Was ist der Cashflow?
Der Cashflow einer Immobilie ist der monatliche Überschuss (oder Fehlbetrag) nach Abzug aller Kosten von den Mieteinnahmen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und Gewinn erwirtschaftet. Ein negativer Cashflow erfordert monatliche Zuschüsse aus Ihrem Einkommen.
2Cashflow-Berechnung Schritt für Schritt
1. Kaltmiete pro Monat 2. Abzüglich nicht-umlagefähiges Hausgeld (ca. 2–4 €/m²) 3. Abzüglich Verwaltungskosten (ca. 25–35 €/Einheit/Monat) 4. Abzüglich Instandhaltungsrücklage (ca. 0,50–1,50 €/m²/Monat) 5. Abzüglich Mietausfallwagnis (2–4 % der Kaltmiete) 6. Abzüglich Kreditrate (Zins + Tilgung) 7. Ergebnis = Monatlicher Cashflow vor Steuern
Beispiel: 70 m² Wohnung, 700 € Kaltmiete, 150 € Hausgeld (nicht-umlagefähig), 30 € Verwaltung, 70 € Rücklage, 21 € Mietausfallwagnis, 380 € Kreditrate = 49 € positiver Cashflow.
3Cashflow-Optimierung
Stellschrauben für besseren Cashflow: Höheres Eigenkapital senkt die Kreditrate. Längere Zinsbindung gibt Sicherheit gegen steigende Zinsen. Mietanpassung nach Mietspiegel nutzen. Betriebskostenoptimierung (Versicherungen vergleichen, Hausgeld prüfen). Modernisierungen, die Mieterhöhungen rechtfertigen (z. B. neues Bad, Balkon). Berücksichtigen Sie steuerliche Effekte: Zinsen und AfA reduzieren Ihre Steuerlast, was den Cashflow nach Steuern verbessert.
Praxis-Tipp
Planen Sie immer einen Liquiditätspuffer von 3–6 Monatsmieten ein. Unerwartete Reparaturen, Mieterwechsel oder Leerstand können den Cashflow vorübergehend belasten.
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