Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & EK-Rendite

„Mietrendite" klingt nach einer einzigen Zahl, ist aber ein Sammelbegriff für mehrere Kennzahlen, die jeweils etwas anderes messen. Der rote Faden: Je mehr reale Kosten Sie einrechnen, desto niedriger – und desto ehrlicher – wird der Wert. Die Rendite im Inserat ist fast immer die Bruttorendite, also der schmeichelhafteste Fall. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftung und liegt deshalb fast immer über dem, was real bei Ihnen ankommt.

Drei Kennzahlen beantworten drei unterschiedliche Fragen:

• Bruttorendite – Lohnt sich ein zweiter Blick auf dieses Objekt überhaupt? (Schnellfilter)

• Nettorendite – Was erwirtschaftet das Objekt nach allen Kosten wirklich? (Kaufentscheidung)

• Eigenkapitalrendite – Wie stark verzinst sich mein tatsächlich eingesetztes Geld? (Vermögensaufbau)

Wer nur eine davon betrachtet, entscheidet mit halben Informationen. Eine saubere Mietrenditeberechnung rechnet alle drei – denn jede einzelne kann in die Irre führen, wenn man die anderen beiden ausblendet.

Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist bewusst grob – ihr einziger Zweck ist das schnelle Aussortieren uninteressanter Inserate, bevor Sie Zeit in eine Detailrechnung stecken.

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Eine Wohnung kostet 320.000 € und bringt 1.150 € Kaltmiete im Monat, also 13.800 € im Jahr. Die Bruttorendite beträgt (13.800 ÷ 320.000) × 100 = 4,31 %. Diese Wohnung begleitet uns weiter unten als „Objekt A".

Entscheidend ist, was die Bruttorendite nicht enthält: keine Kaufnebenkosten, kein nicht umlagefähiges Hausgeld, keine Instandhaltung, kein Mietausfallrisiko. Sie überschätzt die echte Wirtschaftlichkeit damit fast immer um rund einen bis zwei Prozentpunkte. Als Daumenregel gilt: Liegt die Bruttorendite unter etwa 3,5 %, muss das Objekt durch herausragende Lage oder konkretes Wertsteigerungspotenzial überzeugen – sonst trägt es sich rechnerisch kaum, sobald die Finanzierung dazukommt.

Die Nettorendite ist die ehrliche Objektkennzahl. Sie zieht von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und bezieht im Nenner zusätzlich die Kaufnebenkosten ein – also die volle Summe, die Sie tatsächlich investieren.

Nettorendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Genau hier passiert der häufigste Einsteigerfehler: die Verwechslung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Umlagefähige Kosten – Müll, Wasser, Hausmeister, Heizung, Grundsteuer – zahlt der Mieter über die Nebenkostenabrechnung. Für Ihre Rendite sind sie neutral: Sie dürfen sie weder von der Miete abziehen noch als Belastung verbuchen. Renditerelevant sind nur die Kosten, die an Ihnen hängen bleiben:

• Nicht umlagefähiges Hausgeld – vor allem Verwaltervergütung und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (häufig 25–45 €/Monat)

• Instandhaltung über die Rücklage hinaus – Faustwert 7–10 €/m²/Jahr im Bestand; bei energetisch alter Substanz eher mehr

• Mietausfallwagnis – üblich 2–4 % der Jahreskaltmiete für Leerstand, Mietminderung und säumige Mieter

• Externe Verwaltung, falls Sie nicht selbst verwalten (oft 20–35 €/Monat je Einheit)

Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2 %) sowie ggf. Maklercourtage (bis ca. 3,57 %) – summieren sich auf etwa 8–15 % des Kaufpreises und gehören zwingend in den Nenner. Sonst rechnen Sie die Rendite auf einer Investitionssumme schön, die Sie nie hatten. In der Praxis liegt die Nettorendite dadurch typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Die Grenze der Nettorendite: Sie bewertet das Objekt – aber nicht Ihre Finanzierung. Zwei Käufer mit identischer Wohnung, aber unterschiedlichem Eigenkapital und Zins haben dieselbe Nettorendite und trotzdem völlig verschiedene Ergebnisse. Genau diese Lücke schließt die dritte Kennzahl.

Brutto- und Nettorendite bewerten das Objekt – die Eigenkapitalrendite (auch EK-Rendite oder Return on Equity) bewertet Ihre Investition. Sie misst, wie stark sich das Geld verzinst, das Sie wirklich aus eigener Tasche eingesetzt haben. Und sie erklärt, warum sich Immobilien trotz scheinbar magerer Nettorenditen lohnen können: durch den Finanzierungshebel (Leverage).

Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss nach Zins und Bewirtschaftung ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100

Der Mechanismus: Sie erwirtschaften die Mietrendite auf den gesamten Kaufpreis, zahlen Zinsen aber nur auf den fremdfinanzierten Teil. Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, hebt jeder geliehene Euro Ihre EK-Rendite nach oben. Bei moderatem Eigenkapital und solider Mietrendite sind so zweistellige Eigenkapitalrenditen möglich – obwohl die Nettorendite vielleicht nur bei 2,5 bis 3 % liegt.

Daraus folgt eine der wichtigsten Faustregeln der Kapitalanlage – die Hebel-Schwelle:

• Nettorendite > Kreditzins → der Hebel arbeitet für Sie, die EK-Rendite steigt mit jedem Prozentpunkt Fremdkapital.

• Nettorendite < Kreditzins → der Hebel arbeitet gegen Sie, die EK-Rendite sinkt und kann negativ werden – Sie legen jeden Monat drauf.

Der Hebel wirkt also in beide Richtungen. Spätestens für die Anschlussfinanzierung sollten Sie deshalb ein Szenario mit zwei bis drei Prozentpunkten höheren Zinsen durchrechnen – sonst kippt ein heute knapp positives Objekt beim nächsten Zinsbindungsende ins Minus. Ein zweiter Stolperstein: In der EK-Renditeformel taucht die Tilgung bewusst nicht als Kosten auf. Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau – Sie kaufen sich Stück für Stück aus dem Kredit frei. Für die Liquidität zählt sie trotzdem, weshalb man parallel immer den monatlichen Cashflow betrachtet, der Zins und Tilgung enthält.

Diese Übersicht zeigt auf einen Blick, was jede Kennzahl einbezieht und wofür sie taugt:

Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) ist der Kehrwert der Bruttorendite und sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet. Er ist die schnellste Preisampel überhaupt: Faktor 20 entspricht rund 5 % Bruttorendite, Faktor 25 etwa 4 %, Faktor 33 nur noch 3 %. Je niedriger, desto günstiger eingekauft – in gefragten A-Städten sind heute aber selbst Faktoren von 28–35 normal, in C-Lagen oft 15–20.

Jetzt wird es konkret. Sie haben 80.000 € Eigenkapital und zwei Angebote auf dem Tisch. In beiden Fällen finanzieren Sie nach demselben Prinzip: Die Kaufnebenkosten plus eine Anzahlung von 20.000 € auf den Kaufpreis kommen aus Eigenkapital, der Rest läuft über ein Annuitätendarlehen zu 4,0 % Sollzins. Objekt A ist die teure B-Stadt-Wohnung von oben, Objekt B eine günstigere Wohnung in einer C-Lage.

So sind die laufenden Kosten angesetzt: Bei Objekt A (rund 74 m²) sind 2.760 € im Jahr ungefähr 770 € Instandhaltung (≈ 10 €/m²), 500 € Mietausfallwagnis (≈ 3,6 %) und rund 1.490 € nicht umlagefähiges Hausgeld plus Verwaltung. Bei Objekt B liegen die 2.100 € anteilig ähnlich. Bewusst gewählt: Beide Käufe binden exakt 20.000 € Anzahlung auf den Kaufpreis – der Eigenkapitalunterschied (55.200 € vs. 40.350 €) entsteht allein aus den höheren Kaufnebenkosten des teureren Objekts.

Das Ergebnis ist lehrreich. Nach der Bruttorendite wirkt Objekt B nur leicht besser (5,06 % vs. 4,31 %). Doch sobald die Finanzierung ins Spiel kommt, kippt das Bild deutlich: Bei Objekt A liegt die Nettorendite (3,11 %) unter dem Kreditzins (4,0 %) – die Hebel-Schwelle ist unterschritten, der Hebel wirkt negativ, die EK-Rendite rutscht ins Minus, und Sie schießen jeden Monat aus eigener Tasche zu. Bei Objekt B liegt die Nettorendite über dem Zins, der Hebel arbeitet für Sie, und es bleibt ein kleiner positiver Ertrag – plus die Tilgung, die als Vermögensaufbau obendrauf kommt. Derselbe Anleger, derselbe Topf Eigenkapital, derselbe Zins – und doch trennt die beiden Objekte ein Renditeunterschied von über drei Prozentpunkten auf das eingesetzte Geld.

Die Lehre: Erst die Eigenkapitalrendite zeigt, ob sich ein Objekt mit Finanzierung rechnet. Objekt A kann sich trotzdem lohnen – aber nur, wenn man bewusst auf überdurchschnittliche Wertsteigerung der besseren Lage und auf Steuereffekte (AfA und Zinsabzug) setzt und den negativen Cashflow als kalkulierten Einsatz versteht. Ohne diese Perspektive ist ein Minus vor Tilgung ein klares Warnsignal, kein Schnäppchen.

In der Praxis rechnen Sie die drei Kennzahlen nicht gleichzeitig, sondern nacheinander – wie einen Trichter, der mit jeder Stufe enger wird:

• Bruttorendite / Kaufpreisfaktor direkt aus dem Inserat. Unter ~3,5 % bzw. über Faktor ~28 ohne starkes Lagveargument: aussortieren, fertig.

• Nettorendite, sobald ein Objekt den Filter passiert. Hier kommen Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung dazu. Diese Zahl gegen den aktuellen Kreditzins halten – das ist der Lackmustest.

• Eigenkapitalrendite und Cashflow erst kurz vor der Entscheidung, mit Ihrem konkreten Zins und Eigenkapital. Inklusive eines Zinsszenarios für die Anschlussfinanzierung.

So vermeiden Sie zwei klassische Fehler auf einmal: Sie verlieren keine Zeit mit Detailrechnungen für aussichtslose Objekte – und Sie kaufen kein Objekt, das nur in der Bruttorendite gut aussah.

Diese Fehler kosten Anleger regelmäßig echte Rendite – und tauchen in keinem Exposé auf:

• Kaufnebenkosten vergessen. 8–15 % des Kaufpreises gehören in den Nenner. Wer sie weglässt, schönt jede Rendite um rund einen halben Prozentpunkt.

• Umlagefähige Kosten abziehen. Müll, Wasser, Hausmeister, Grundsteuer zahlt der Mieter – sie mindern Ihre Rendite nicht.

• Instandhaltung unterschätzen. Die gesetzliche Rücklage deckt selten alles. 7–10 €/m²/Jahr sind bei Bestandsbauten realistisch, bei Altbau mehr.

• Mit dem Wunschzins rechnen. Kalkulieren Sie mit dem heutigen Marktzins und einem Aufschlag für die Anschlussfinanzierung.

• Leerstand ausblenden. Ohne Mietausfallwagnis (2–4 %) ist die Rechnung zu optimistisch – ein einziger Mieterwechsel kann mehrere Monatsmieten kosten.

• Energie ignorieren. Ein schlechter Energieausweis bedeutet Sanierungspflichten nach GEG – versteckte Kosten, die die Rendite über Jahre drücken.

Die Formeln sind kein Selbstzweck. Sie sollen eine einzige Frage beantworten: Trägt sich dieses Objekt – auch im schlechten Szenario? Die Bruttorendite filtert, die Nettorendite bewertet die echte Wirtschaftlichkeit, und die Eigenkapitalrendite zeigt, was Ihr Geld nach Finanzierung wirklich leistet. Erst alle drei zusammen ergeben ein belastbares Bild. Wer zusätzlich Lage, Substanz und Energie einpreist, vermeidet die teuren Überraschungen nach dem Kauf.

Das alles von Hand zu rechnen ist machbar, aber fehleranfällig – gerade die bundeslandabhängigen Kaufnebenkosten und das Zinsszenario übersieht man leicht.

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